V důsledku změny zákona o dani z přidané hodnoty již pronajímatelé-plátci DPH nemají možnost poskytovat nájem prostor určených k bydlení jiným plátcům DPH včetně DPH. Pronájem prostor k bydlení bude nadále vždy zdanitelným plněním osvobozeným od DPH bez nároku na odpočet DPH (více se můžete dočíst v článku zde).
Skutečností, že se nájem stává službou osvobozenou od DPH vzniká pronajímatelům povinnost vrátit část odpočtů DPH, které si v minulosti nárokovali.
Povinnost vrátit část DPH
Jelikož byla tato zákonná změna přijatá bez přechodných ustanovení, má bohužel dopad i na odpočty DPH uplatněné v minulosti. Plátce DPH má povinnost sledovat využití svého majetku (zásob i dlouhodobého majetku), u kterého použil nárok na odpočet DPH. Pokud se využití změní, má právo nebo povinnost odpočet daně vyrovnat nebo upravit.
V dalším textu se budeme zabývat výhradně problematikou pronajímatelů-plátců DPH, kteří pronajímali nemovité věci jiným plátcům DPH. Z pronájmu odváděli DPH a z výdajů spojených s nemovitou věcí si uplatňovali nárok na odpočet DPH.
Tento model již od 1.1.2021 zákon neumožňuje v případě nájmu nemovitých věcí určených k bydlení (netýká se tedy např. ubytovacích zařízení). Nájem se stává službou osvobozenou od DPH, u které nelze uplatňovat odpočty DPH.
Tato skutečnost mění rozsah použití nemovité věci pro účely, které zakládají nárok na odpočet DPH (od roku 2021 již nárok není). Pronajímatelům tedy nevyhnutelně vzniká povinnost vrátit část odpočtů DPH, které si v minulosti nárokovali.
Úprava odpočtu daně
Nemovité věci určené k bydlení
V případě staveb, jednotek a jejich technického zhodnocení a dále v případě pozemků se sleduje jejich použití po dobu 10 let. Lhůta začíná běžet rokem, ve kterém byl uplatněný odpočet DPH. Částka úpravy odpočtu daně za příslušný kalendářní rok se vypočítá jako jedna desetina součinu uplatněného odpočtu a rozdílu mezi ukazateli nároku na odpočet pro příslušný kalendářní rok a nárok na odpočet původně uplatněném.
Příklad:
Majitel pořídil rodinný dům v režimu osvobození od DPH (DPH nebyla součástí kupní ceny a není tedy třeba řešit vracení její části). V roce 2018 na něm proběhlo technické zhodnocení ve výši 2 000 tis. Kč. Část technického zhodnocení bylo pořízená od neplátců DPH a část od plátců. Na dodávky služeb od plátců v roce 2018 uplatnil pronajímatel v roce 2018 odpočty ve výši 150 tis. Kč. V roce 2018 začal rodinný dům pronajímat jinému podnikateli plátci DPH, který si v rodinném domě zřídil sídlo a kanceláře pro uskutečňování své ekonomické činnosti. Nájem byl sjednaný včetně 21% DPH. Od roku 2021 je nájem osvobozený od DPH, tedy s 0% DPH.
Z odpočtů DPH, které si pronajímatel uplatnil v roce 2018 v souvislosti s technickým zhodnocením rodinného domu, bude tak muset vrátit postupně v letech 2021–2027 (vždy v posledním prosincovém daňovém přiznání) celkem 105 tis. Kč.
Tvorba rezerv
Obdobně musí postupovat, pokud pořídil technické zhodnocení v roce 2019 či 2020. Pro účely zákona o dani z přidané hodnoty se každé technické zhodnocení považuje za samostatný majetek. Stejně tak musí upravit odpočet daně, pokud kupoval nemovitou věc s DPH.
Je tedy jasné, že tato zákonná změna způsobí zvýšení nákladů pronajímatelů ve formě vráceného DPH a neplánované peněžní odtoky, na které by se měli pronajímatelé připravit např. tvorbou rezerv na vracené DPH.
Vypořádání a úpravy daně
Analogicky by měl plátce postupovat u celého obchodního majetku, který používá pro nájem nemovité věci určené k bydlení. Mimo technické zhodnocení samotné nemovité věci se může jednat například o vnitřní vybavení, ale také osobní automobil, počítač či jiný majetek, který pronajímatel používá v souvislosti s poskytovanou službou. Odlišné jsou však časové lhůty:
- pro zásoby 3 roky (jednorázové vrácení DPH)
- pro dlouhodobý majetek s výjimkou výše uvedených prostor k bydlení 5 let (postupné vracení DPH)
Závěrem je třeba konstatovat, že je daňová problematika vyrovnání a úpravy odpočtu daně velmi komplexní (možné dopady a kombinace odpočtů v poměrné či krácené výši). Záměrem tohoto příspěvku bylo pouze nastínění možných dopadů pro pronajímatele prostor k bydlení, kde nedochází k souběhu částečného využívání pro soukromou potřebu či souběhu pronájmu osvobozených od DPH a pronájmy zdanitelnými.